Покупка на leasehold апартамент: какво да проверите, преди да се ангажирате

Leasehold, freehold и дял от freehold

При пълна собственост (freehold) притежавате сградата и земята под нея без краен срок. Повечето къщи са freehold. При дългосрочно право на ползване (leasehold) притежавате апартамента за срока, посочен в договора, а договорът определя и задълженията ви: да плащате ground rent и своя дял от разходите за сградата, да спазвате правилата му и да искате съгласието на собственика на сградата за някои неща.

Дял от freehold (share of freehold) означава, че собствениците на апартаменти притежават заедно freehold на сградата, обикновено чрез дружество, а всеки има и свой leasehold договор за апартамента си. Така имате глас в управлението на сградата, но договорът продължава да е важен: срокът, правилата и таксите се проверяват по същия начин.

Колко години остават по договора

Срокът на договора намалява с всяка изминала година. Договорите често се сключват за 99, 125 или 999 години, затова въпросът не е колко е бил срокът, а колко остава днес. Това личи от имотния регистър (title register) и от договора, а ние го потвърждаваме в доклада си.

Краткият срок има значение по две причини. Всеки кредитор определя свой минимум оставащи години, а някои гледат и колко ще остават, когато изтече срокът на ипотеката ви, така че краткият срок може да ограничи кой ще ви отпусне заем. Засяга и стойността: апартамент с по-кратък срок обикновено струва по-малко и се продава по-трудно, а удължаването поскъпва, колкото по-кратък става срокът.

Кога да повдигнете въпроса за удължаване преди покупката

Ако срокът е станал кратък, повдигнете въпроса, преди да се договорите за окончателната цена, а не след това. По сегашните правила, когато остават 80 или по-малко години, премията за законово удължаване (lease extension) включва т.нар. „marriage value“, което обикновено я прави осезаемо по-висока. Законът от 2024 г. (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) ще премахне marriage value, когато тази му част влезе в сила; засега тя не е в сила.

• Помолете продавача да удължи договора преди приключването на сделката.
• Помолете продавача да започне законовото удължаване, като връчи официалното уведомление (уведомление по чл. 42), и да прехвърли правата по него на вас при приключването, заедно със самия апартамент.
• Или го удължете сами след покупката: вече не е нужно първо да сте притежавали апартамента две години, така че можете да започнете, щом бъдете вписан като собственик.
• Договорете цена, която отчита колко ще ви струва удължаването, след като имате оценка.
• Попитайте първо кредитора си: той може да поиска по-дълъг срок, преди да отпусне ипотеката.

• Удължаване на leasehold

Ground rent, такса за поддръжка и големи ремонти

Ground rent е годишна сума, която плащате на собственика на сградата по договора. Вижте не само колко е днес, а и как може да се увеличава: в някои договори той е фиксиран, в други се увеличава на определени дати, удвоява се периодично или е обвързан с инфлацията. Рязко растящ ground rent може да затрудни ипотеката и продажбата. Повечето нови дългосрочни жилищни договори, сключени от средата на 2022 г., не могат да предвиждат повече от символичен („peppercorn“) ground rent, но това правило не намалява ground rent по вече съществуващи договори.

Таксата за поддръжка (service charge) е вашият дял от разходите за застраховане, управление и ремонт на сградата и може да се променя всяка година. Преди да се ангажирате, проверете:

• Отчетите за таксата за последните години и бюджета за текущата.
• Дали има резервен фонд (reserve fund или sinking fund) за бъдещи ремонти и колко пари има в него.
• Планирани или вече поискани големи ремонти — нов покрив, асансьор или прозорци. При по-големи ремонти собственикът на сградата (или управляващото дружество) обикновено трябва първо да проведе консултация със собствениците на апартаменти.
• Неизплатени задължения или спорове. Когато ремонтите са известни, кой ще ги плати може да се договори с продавача преди размяната на договорите.

Пакетът от управителя: кой управлява сградата

Информацията за leasehold идва от собственика на сградата или от управителя (managing agent), в т.нар. пакет от управителя (management pack): отговори на стандартен набор от въпроси за leasehold (формуляр LPE1) заедно с придружаващи документи. Обикновено го поръчва адвокатът на продавача и обикновено го плаща продавачът. От него се вижда кои са собственикът на сградата и управителят, какви са таксите, застраховката, планираните ремонти и дали има спорове. Той не идва от адвокатите, затова често именно той забавя покупката на leasehold апартамент.

Договорът може да изисква след приключването официално да уведомите собственика на сградата за покупката и за ипотеката, обикновено срещу такса. Някои договори изискват и да подпишете акт за поемане на задълженията по договора (deed of covenant) или да станете член на дружеството на собствениците, което управлява сградата (residents’ management company). Казваме ви какво изисква вашият договор.

Какво ви забранява договорът

Договорът може да ограничава как ползвате апартамента. Сверете правилата с плановете си преди покупката, а не след нея:

• Отдаване под наем: някои договори изискват съгласието на собственика на сградата, а други забраняват краткосрочното или ваканционното отдаване. Кредиторът ви също има свои правила за отдаването под наем.
• Домашни любимци: някои договори ги забраняват или изискват съгласие.
• Преустройства: промените в конструкцията често са забранени или изискват съгласие, а някои договори уреждат и подовата настилка.
• Ползване: много жилищни договори допускат апартаментът да се ползва само за живеене, което може да изключи воденето на бизнес от него.

Безопасност на по-високите сгради

В Англия, при апартаменти в сгради с височина поне 11 метра или с поне пет етажа, Законът за безопасността на сградите от 2022 г. (Building Safety Act 2022) ограничава какво може да се начисли на много собственици на апартаменти за отстраняване на по-стари дефекти, засягащи безопасността. Дали тази защита обхваща конкретен апартамент, зависи от сградата, от договора и от това кой притежава freehold, затова проверяваме удостоверението на собственика на сградата (landlord’s certificate) и декларацията на продавача (leaseholder deed of certificate). Тази защита не се прилага в Уелс, където положението е различно, и проверяваме какво важи за вашата сграда. Някои кредитори искат и доказателства за външните стени, например формуляр EWS1, преди да отпуснат заем.