Покупка заедно: joint tenants или tenants in common?

Какво означават joint tenants и tenants in common

Имената са стари и подвеждащи: нямат нищо общо с наемането на жилище. Те описват как собствениците си поделят ползата от имота, тоест парите, които той би донесъл при продажба. Каквото и да изберете, собствениците (до четирима) са вписани в имотния регистър на HM Land Registry и всички вписани собственици трябва да подпишат, за да се продаде или ипотекира имотът.

• Joint tenants (съвместна собственост без дялове): нямате отделни дялове, а заедно притежавате цялото. Ако единият почине, имотът автоматично остава за другия, независимо какво пише в завещанието. Това се нарича право на преживелия (survivorship).
• Tenants in common (собственост в определени дялове): всеки притежава определен дял — равен или не. Когато единият почине, дялът му не преминава автоматично към другия собственик, а се наследява по завещание или, ако няма такова, по закон (intestacy).

Кое е подходящо за вас

Няма един верен отговор, а правилата не са същите като в други държави, затова не приемайте, че това, което важи в България, важи и тук. Обясняваме ви възможностите за вашия случай, преди да решите. Изборът ви се записва в акта за прехвърляне при приключването; по-късно joint tenancy може да се превърне в tenancy in common чрез severance, както е обяснено по-долу.

• Съпрузи и регистрирани партньори, които са вложили сходни суми и искат всичко да остане за другия, често избират joint tenants.
• Когато единият от двойката има деца от предишна връзка, често се избира tenants in common, за да може дялът му да остане за тези деца чрез завещание.
• Партньори без брак, които са вложили различни суми, обикновено избират tenants in common и записват дяловете.
• Приятели, братя и сестри или родител и дете, които купуват заедно, почти винаги избират tenants in common, защото всеки иска дялът му да остане за собственото му семейство.

Различни вноски и декларация за доверителна собственост

Ако единият плаща по-голяма част от депозита или от ипотеката, декларацията за доверителна собственост (declaration of trust) записва кой какво притежава. Тя трябва да е писмена и подписана, а обикновено се изготвя като официален документ (deed), подписан от всички собственици. Ако дяловете ви не са записани нито в акта за прехвърляне, нито в декларация, изходната точка за двойка, която купува жилище на името на двамата, е, че го притежавате поравно, независимо кой колко е платил, а доказването, че сте искали различни дялове, е трудно и скъпо. Изходната точка може да е различна, когато хората купуват заедно като инвестиция, а не като общ дом.

• Дяловете — като фиксирани проценти или по формула, например всеки първо си получава депозита, а останалото се дели поравно.
• Как се отчитат плащанията по ипотеката и големите ремонти, ако единият плаща повече.
• Какво става, ако единият иска да продаде или да изкупи дела на другия.
• Кредиторът не се съобразява с дяловете ви: всеки от вас отговаря за цялата ипотека.

Какво става при раздяла

При съпрузи и регистрирани партньори при развод или прекратяване на партньорството семейният съд може да реши какво да стане с жилището и не е обвързан от вписването в имотния регистър или от декларацията, макар че може да ги вземе предвид. Според действащото право при партньори без брак няма такава възможност: обикновено вписването, актът за прехвърляне и декларацията решават кой какво притежава. Затова декларацията е най-важна за несемейни двойки.

Ако се разберете единият да запази жилището, другият се премахва от собствеността чрез прехвърляне на дял (transfer of equity). Ако не можете да се разберете дали да продадете или кой какво притежава, всеки собственик може да поиска от съда да реши по закона Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 (TOLATA). Не даваме съвети по семейно право; за развод и финансово уреждане ще ви е нужен адвокат по семейно право.

• Раздяла: премахване на име от собствеността
• Спорове между съсобственици

Как от joint tenants да станете tenants in common

Можете да преминете от joint tenants към tenants in common по всяко време, докато и двамата сте живи. Това се нарича разделяне на собствеността на дялове (severance). Можете да го направите заедно, по споразумение, или единият от вас може да го направи сам с писмено уведомление до другия собственик, че желае да прекрати joint tenancy. За уведомлението не е нужно съгласието или подписът на другия, но то трябва да бъде надлежно връчено, например лично, като се остави на адреса му или се изпрати с препоръчано писмо, и трябва да пазите доказателство как е връчено.

Severance променя начина, по който притежавате имота помежду си, а не имената, вписани в регистъра. След severance обикновено притежавате равни дялове, освен ако и двамата не се съгласите на различни в декларация за доверителна собственост. След това може да се подаде заявление до HM Land Registry, ако е нужно и само от единия собственик, за вписване в регистъра на ограничение (restriction), известно като Form A, което показва, че собствениците вече не са joint tenants. Завещанието не може да прекрати joint tenancy, нито пък раздялата или разводът сами по себе си. Ако сте се разделили и не искате правото на преживелия да действа, joint tenancy трябва да се прекрати, докато и двамата сте живи, обикновено с уведомление.

Защо е важно завещанието

Ако сте tenants in common, дялът ви се наследява по завещанието ви. Без завещание той се разпределя по английските правила за наследяване по закон, според които партньорът без брак не получава нищо — и човекът, с когото живеете, може да се окаже съсобственик на жилището с вашите роднини, като единствената му възможност може да е иск пред съда. Правителството проведе консултация за нови права на партньорите без брак при раздяла и при смърт, но това са предложения, а не действащо право. Според действащото право сключването на брак или регистрирането на партньорство обикновено отменя съществуващо завещание, затова го прегледайте, ако това ви предстои. Ние не изготвяме завещания; адвокат, който се занимава със завещания, може да изготви такова, което урежда дела ви.