Продажба на имот в Англия или Уелс, докато живеете в чужбина

Как да възложите продажбата от чужбина

Цялата продажба може да се води по телефон, имейл и видеоразговор. След като приемете оферта, агенцията ни изпраща потвърждението за продажбата (memorandum of sale), ние ви изпращаме писмото с условията (client care letter) и работата започва, щом го подпишете и върнете.

Самоличността ви се проверява онлайн — с паспорт или лична карта, така че не е нужно да ходите в офис или да пращате оригинали. Ако собствениците са повече от един, проверява се всеки от тях, където и да живее.

Как да докажете, че сте собственик

Изтегляме извлечение от имотния регистър (title register) на HM Land Registry, което показва кой е собственикът и дали върху имота е вписана ипотека. Името ви в регистъра само по себе си не е достатъчно: празните и отдадените под наем жилища, чиито собственици живеят в чужбина, са честа мишена на измамници, представящи се за собственика, затова проверяваме и че наистина вие сте вписаното лице.

• Очаквайте да ви поискаме документи, които ви свързват с имота — например документите от покупката, извлечение по ипотеката, договор за наем или сметки за общинския данък (council tax).
• Ако името ви се е променило след покупката, например при сключване на брак, изпратете удостоверението, което показва промяната.
• Ако имотът никога не е бил вписван в регистъра, нужни са оригиналните документи за собственост и продажбата може да отнеме повече време.
• Безплатната услуга Property Alert на HM Land Registry ви уведомява по имейл, ако някой поиска промяна във вписването на имота ви. Тя ви предупреждава, но не спира промяната.
• Ако не живеете в имота, можете да поискате от HM Land Registry и да впише ограничение (restriction): тогава продажба или ипотека не се вписва, освен ако юрист по прехвърляне на имоти (conveyancer) не потвърди, че искането наистина идва от вас.

• Property Alert и имотни измами в GOV.UK (на английски)

Въпросниците за имота

Като продавач попълвате стандартните въпросници, на които разчита адвокатът на купувача. Отговаряйте пълно и вярно, дори за неща, които според вас няма да се харесат на купувача: неверен отговор може да даде на купувача основание за иск срещу вас след продажбата.

• Въпросник за имота (Property Information Form, TA6): граници, спорове, преустройства, гаранции, комунални услуги и други.
• Въпросник за обзавеждането (Fittings and Contents Form, TA10): какво остава и какво взимате.
• За имот на leasehold, каквито са повечето апартаменти — въпросник за leasehold (Leasehold Information Form, TA7) и пакет документи от собственика на сградата или управляващата фирма (management pack). Той често пристига бавно, затова го поръчваме рано.
• Разрешения за строеж (planning permission), удостоверения за съответствие със строителните норми (building regulations) и гаранции за всички ремонти, направени, докато имотът е ваш.

Подписване на договора и акта за прехвърляне от чужбина

Изпращаме ви договора за продажба (contract) и акта за прехвърляне (TR1) с точни указания къде и как да подпишете. Договорът се подписва и връща преди размяната на договорите (exchange). Според английското право актът за прехвърляне е документ с особена форма (deed), затова го подписвате във физическото присъствие на свидетел, който след това се подписва и изписва името и адреса си. Видеоразговор не е достатъчен.

Свидетелят не може да е страна по продажбата — съсобственик не може да бъде свидетел на подписа ви — и е най-добре да е независим пълнолетен човек, а не роднина или партньорът ви. Свидетелят може да е в България или където подписвате: актът за прехвърляне се урежда от английското право, а то не изисква нотариус. Върнете оригиналите с куриер навреме, защото без тях не можем да приключим сделката.

Ако ще ви е трудно да подпишете и върнете документите навреме, можете да упълномощите доверен човек да подписва от ваше име с пълномощно (power of attorney). То също трябва да се подпише като deed, пред свидетел. Пълномощно, съставено в България, HM Land Registry приема само с допълнителни документи, включително превод и правно становище, затова обикновено е по-лесно пълномощното да е изготвено по английското право. Ако притежавате имота заедно с друг човек, пълномощното трябва да е в определена форма и съсобственикът ви по правило не може сам да подпише и за двамата. Кажете ни рано, за да бъде изготвено или проверено, преди да го подпишете.

Погасяване на ипотеката при приключването

Ако имотът е ипотекиран, искаме от кредитора ви справка за сумата за погасяване (redemption statement) и изплащаме ипотеката от парите от продажбата в деня на приключването. След това ипотеката се заличава от регистъра. Проверете в условията на кредита дали има такса за предсрочно погасяване (early repayment charge): ако има, тя е включена в сумата за погасяване.

Как да получите парите от продажбата безопасно

При приключването, след като се изплатят ипотеката и разходите, които сте се съгласили да се платят от парите от продажбата (обикновено комисионната на агенцията и нашият хонорар), остатъкът ви се превежда. Всяка сума е посочена в сметката за приключване (completion statement). Остатъкът обикновено се превежда само по сметка на ваше име; в началото потвърждаваме как и къде може да бъде преведен, включително дали може да отиде по сметка в чужбина.

• Дайте ни банковите си данни в началото и ги потвърдете по телефона.
• Никога не изпращайте и не променяйте банкови данни само по имейл. Не се доверявайте на имейл, съобщение или обаждане, според които нашите банкови данни или данните, които сте ни дали, са променени.
• За да проверите, обадете се на централата на Taylor Rose на номер, който сте проверили сами — никога на номер, посочен в имейл.

Данък върху капиталовата печалба: деклариране пред HMRC

Ако не сте местно лице в Обединеното кралство, обикновено сте длъжни да декларирате продажбата на жилище тук пред данъчните власти (HMRC) до 60 дни след приключването, дори ако не дължите данък (Capital Gains Tax), продали сте на загуба или вече подавате годишна данъчна декларация (Self Assessment). При закъснение с декларирането или плащането може да дължите лихва и санкция. Възможно е да трябва да декларирате продажбата и в държавата, в която живеете.

Дали сте местно лице за данъчни цели, се определя от правилата на HMRC за местожителство, а не само от това къде живеете. Ние не даваме данъчни консултации. Говорете с данъчен консултант преди размяната на договорите, за да знаете положението си и да имате готови данните, за да декларирате навреме.

• Capital Gains Tax за чуждестранни лица в GOV.UK (на английски)