Колко време отнема покупката на жилище в Англия или Уелс?

Колко време отнема покупката на къща

Няма фиксиран график. Времето зависи от имота, от веригата, от кредитора и от това колко бързо всеки предоставя поисканото. Къща на freehold без верига и без ипотека може да мине бързо; апартаментът на leasehold обикновено отнема повече, защото собственикът на сградата или управителната фирма трябва да предоставят своя информация.

До размяната на договорите всяка страна обикновено може да се откаже без правни последици, макар че вече похарчените пари по правило не се връщат. Затова важната дата е датата на размяната: оттогава покупката е обвързваща, а датата на приключване е определена.

Приета оферта: възлагане на адвокат и проверка на самоличността

Възложете работата на адвокат веднага щом офертата ви бъде приета, или дори преди това. Откриваме преписката ви, изпращаме писмото с условията (client care letter) и започваме проверките, които законът изисква, преди да можем да действаме.

• Проверка на самоличността, която може да се направи онлайн от България или откъдето и да сте.
• Проверка на произхода на средствата (source of funds): извлечения, които показват откъде са депозитът и останалите пари.
• Ако член на семейството помага с депозита — и неговата декларация за дарение с доказателствата.
• Кандидатстването за ипотека чрез брокера или кредитора, ако още не сте го направили.

• Пари от България: какви доказателства ви трябват

Проектодоговор, проверки и въпроси към продавача

Адвокатът на продавача изпраща пакета с документи: проекта на договора, официалните извлечения за собствеността от HM Land Registry и отговорите на продавача във формулярите за имота (Property Information Form и Fittings and Contents Form, а при leasehold — и Leasehold Information Form с пакета от собственика на сградата или управителната фирма).

След като проверките ви приключат, поръчваме официалните проверки (searches): обикновено проверка в общината (local authority search), проверка за водоснабдяване и канализация и екологична проверка, както и други, ако местоположението го налага. Проверката в общината отнема различно време според общината — от няколко дни до няколко седмици, понякога и повече.

След това преглеждаме всичко и отправяме писмени въпроси към адвоката на продавача (enquiries) за всичко липсващо, неясно или притеснително, и следим за отговорите. Често това е най-дългият етап.

Ипотечна оферта и техническо обследване

Кредиторът възлага собствена оценка на имота (valuation) и, ако е удовлетворен, издава ипотечна оферта (mortgage offer). Оценката е за кредитора — тя не е обследване на сградата. Офертата има срок на валидност и може да съдържа условия, които трябва да се изпълнят, преди парите да бъдат освободени.

Техническото обследване (survey) е ваш собствен преглед на сградата, който уреждате сами със специалист по сгради (surveyor). Законът не го изисква, но така научавате за дефекти, преди да сте обвързани. Ако обследването открие проблем, най-добре е да го повдигнете преди размяната, докато цената и условията още могат да се обсъждат.

Доклад за собствеността, подписване и размяна на договорите

Когато проверките, отговорите и ипотечната оферта са задоволителни, ви изпращаме писмен доклад за имота и собствеността (report on title) и документите за подпис: договора, ипотечния акт (mortgage deed) и при нужда акта за прехвърляне (TR1). Ипотечният акт на хартия трябва да се подпише пред свидетел, който присъства лично; кредиторите обикновено очакват независим пълнолетен свидетел, а не член на семейството или партньорът ви.

При размяната на договорите (exchange) адвокатите на всички във веригата разменят договорите и се определя датата на приключване. Депозитът се превежда в същия ден, затова трябва да е по сметката ви и доказан предварително. От размяната покупката е обвързваща: купувач, който след това не приключи сделката, може да загуби депозита и да отговаря за допълнителните загуби на продавача. Договорът определя кой носи риска, ако имотът бъде повреден преди приключването, и може да възложи този риск на купувача, затова при къща обикновено съветваме застраховката на сградата да започва от размяната. Кредиторът ви също може да го изисква.

Денят на приключването и след него

Преди приключването ни превеждате остатъка по сметката за приключване (completion statement), а ние искаме ипотечните средства от кредитора. В деня на приключването (completion) изпращаме парите на адвоката на продавача; щом той потвърди получаването им, ключовете се предават — обикновено от агента по недвижими имоти. Точният час зависи от веригата.

• Данък при покупка на имот — Stamp Duty Land Tax (SDLT) в Англия или Land Transaction Tax (LTT) в Уелс: подаваме декларацията и плащаме данъка от парите, които ни изпращате. В Англия срокът за декларацията е 14 дни от приключването, а в Уелс — 30 дни след приключването. В офертата ни за услугата (quote) е посочено дали е вероятно да дължите данък.
• Вписване в HM Land Registry: подаваме заявление да бъдете вписани като собственик, заедно с ипотеката на кредитора. Някои заявления се обработват за дни, други — за много месеци. Междувременно правата ви са защитени: официалната справка, направена непосредствено преди приключването (official search with priority), дава приоритетен срок, и щом заявлението постъпи в HM Land Registry в този срок, правата ви са защитени, колкото и време да отнеме обработката му.
• Изпращаме ви потвърждение, щом регистърът ви покаже като собственик.

Какво забавя сделката и как да го избегнете

Купувачът контролира повече, отколкото хората очакват: отговаряйте на въпросите в същата седмица, подписвайте и връщайте документите навреме и ни кажете рано за всичко необичайно — дарен депозит, купувач, който няма да живее в жилището, или намерение имотът да се отдава под наем.

• Доказателства за произхода на средствата, които идват късно или непълни. Изпратете ги през първата седмица.
• Пари, преведени в последния момент или през чужда сметка. Преведете ги рано и на ваше име.
• Бавна проверка в общината или бавен пакет от управителя при leasehold. Поръчват се възможно най-рано и се следят.
• Ипотечна оферта, забавена от по-ниска оценка или от въпроси на кредитора. Отговаряйте бързо на брокера си.
• Липсващи документи от страна на продавача, например удостоверения за строителен контрол — понякога въпросът се решава със застраховка (indemnity insurance).
• Веригата от сделки (chain): всяка продажба и покупка в нея трябва да е готова, преди някой да може да размени договори. Продавач, който още чака grant of probate (документа, удостоверяващ правомощията на изпълнителя на завещанието), или продавач по-нагоре във веригата, който още не е намерил къде да се премести, забавя всички.